NEUBAU HAUSBAU HAUS FERTIGHAUS
Eigenheim
Neubau planen
Zahlreiche Angebote zum Standardhaus locken mit attraktiven Preisen, haben dafür aber eine
Ausstattung, die Sie so nicht haben wollen oder nicht Ihren Bedürfnissen entsprechen.
1. Das Budget
Am Anfang steht ein Kassensturz, und das am besten ungeschminkt. Zu klären sind diese Fragen:
- Welche laufenden Ausgaben bestehen?
- Welche regelmäßigen und fest kalkulierbaren Einkünfte sind vorhanden?
- Wie werden sich Ihre Ausgaben künftig entwickeln?
- Mit welcher Einkommensentwicklung können Sie rechnen?
- Welche Geldmittel (Aktien, Fond- oder Spareinlagen) sind verfügbar.
- Können und wollen Sie Eigenleistungen erbringen und wer (Verwandte, Bekannte) hilft noch? In welchem
Umfang ist Eigenleistung, also Muskelhyppothek, möglich?
Durch die Beantwortung dieser Fragen läßt sich ein Kostenrahmen entwickeln.
Partner in dieser Phase kann die
Hausbank, ein Finanzierungsberater, aber auch schon eine Hausbaufirma
oder ein Architekt sein.
2. Individuelles
Baukonzept erarbeiten
Alle Gedanken und Vorstellungen vom
Eigenheim werden vordefiniert und am besten zu Papier gebracht.
Letzlich müssen die Wunschvorstellungen und die finanzielle Leistungfähigkeit in Einklang gebracht werden.
3. Finanzierungssicherstellung
Um die nächsten Schritte zu gehen, sollten Sie auch den Partner für die Finanzierung des Bauvorhabens
auswählen. Sie sollten sich den Finanzierungsrahmen bzw. Ihre Bonität bestätigen lassen.
Bei der Gestaltung des Finanzierungskonzeptes ist zu beachten:
- Alle anfallenden Kosten müssen berücksichtigt sein.
- Lassen Sie sich die monatliche Belastung errechnen, auch für den Zeitraum, wo z.B. staatliche Förderungen
entfallen.
- sichere Zusage zur Finanzierung Ihres Bauvorhabens, damit Sie sicher planen können;
- möglichst Bereitstellungszinsen vermeiden;
4. Grundstückserwerb
Um ein geeignetes
Grundstück zu finden, dass den persönlichen Vorstellungen hinsichtlich Lage,
Verkehrsanbindung und Preis entspricht, ist oft ein größerer Zeitraum einzuplanen.
Möglichkeiten sind: Zeitungsauswertung,
Makler abfragen,
Makler beauftragen, die eigene Suche.
5. Vorplanung
Bei der
Vorplanung entsteht gedanklich und auch auf Skizzen Ihr Haus: Anzahl der Zimmer und deren Nutzung,
ungefähre Größe und Lage Räume. Hier fällt die Entscheidung, mit oder ohne
Keller zu bauen sowie über die
Bauweise (z.B. massiv). Die Wandbaustoffe werden gewählt sowie Gestaltung der Fassade, Art des Heizsystems,
Energie- und Wasser sparende Maßnahmen. Und schließlich wird, da alles Geld kostet, darauf geachtet, dass
das Budget nicht gesprengt wird.
6. Wie soll vorgegangen werden
Sie können Ihr Haus alleine bauen, in einer Baugemeinschaft oder Sie wählen einen Hauptpartner, der die
wichtigsten Aufgaben für Sie übernimmt. Das kann eine Hausbaufirma oder ein Architekt sein.
7. Bauantrag
Wenn alle bisherigen Überlegungen geklärt sind, der Kostenrahmen eingehalten wurde und die Finanzierung des
Bauvorhabens gesichert ist, können die Bauantragsunterlagen erstellt und bei der Baubehörde eingereicht
werden. Als Bauherr werden Sie hier einiges zu tun haben. Bis zur Erteilung der Baugenehmigung kann die
Zeit unter Vorbehalt schon für andere planerische Aufgaben genutzt werden.
8.
Ausführungsplanung
Die Hausbaufirma bzw. der
Architekt planen das ganze Bauvorhaben im Detail. Hierzu gehören auch die
Arbeiten des Statikers und die Wärmebedarfsplanung. Die Vergabe der einzelnen Gewerke muss ebenso geplant
werden wie die Erstellung eines Bauablaufplanes erforderlich wird.
9.
Baustellenvorbereitung
Das Grundstück muß baufrei sein, das heißt eventuell vorhandene Altbebauung, Lauben oder Schuppen müssen
rechtzeitig abgerissen sein und entsorgt werden. Die Baustelle muß mit Baustrom und Bauwasser versorgt werden.
Vor Baubeginn wird das zukünftige Haus bzw. die Baugrube eingemessen. Das Schnurgerüst stellt der Rohbauer auf.
Nicht zu vergessen ist die Sicherung der Baustelle. Auch sollte der Bauherr neben der Haftpflichtversicherung
auch eine Bauwesenversicherung abschließen sowie eine Rohbauversicherung im Vorgriff auf eine spätere
Gebäudeversicherung.
10.
Baustellenkontrolle
Der Fortgang der Arbeiten ist stetig zu kontrollieren. Präsenz sollten Bauherr wie Architekt auch zur
üblichen Handwerkerarbeitszeit und nicht nur nach Feierabend zeigen. Gemeinsam mit dem Bauleiter können
so Probleme erkannt und Abhilfe geschaffen werden. Auftretende Mängel können umgehend gerügt werden.
Dabei ist es aber auch wichtig, das festgelegte Verantwortlichkeiten eingehalten werden.
Baumängel sollten zeitnah beseitigt werden.
11.
Bauabnahme
Es sollte eine förmliche Abnahme der Leistungen erfolgen. Im Ergebnis einer gemeinsamen Begehung und
Begutachtung durch die Vertragspartner wird ein Protokoll erstellt.
Das
Abnahmeprotokoll sollte mindestens beinhalten:
- Datum der Abnahme und anwesende Personen;
- eine Liste und die fachkundige Dokumentation aller Mängel sowie sämtlicher angemahnter Restarbeiten;
- Daten zum Beginn und Ablauf der Gewährleistungsfrist, mit dem Hinweis, das dies nicht für noch zu
beseitigende Mängel gilt;
- eventl zu zahlende Vertragsstrafen durch Zeitverzug;
- die Unterschriften der Vertragsparteien;
Im Falle wesentlicher Mängel ( und nur dann) kann die Zahlung der Schlussrechnung verweigert werden.
Bei unwesentlichen Mängeln muss eine Abnahme erfolgen, es kann aber von der Schlussrechnung der
dreifache Betrag der voraussichtlichen Schadensbeseitigungssumme einbehalten werden.
Die Konsequesenzen der
Bauabnahme:
- Mit dem Datum der
Bauabnahme übernimmt der Bauherr voll und ganz die Verantwortung für seine vier Wände.
- Die Verjährungsfrist beginnt.
- Die Schlusszahlung wird fällig
- Die Beweislast kehrt sich um. Ab jetzt muss erst Beweis erbracht werden, das ein Mangel Folge einer
unsachgemäß ausgeführten Handwerkerleistung ist.
- Die Gewährleistungspflicht für Mängel die erst später entdeckt werden bleibt bestehen.
Wenn Sie ein
individuelles Haus bauen oder ein bestehendes umbauen wollen, benötigen Sie in der Regel
einen Architekten.
Architekt ist in Deutschland eine geschützte Berufsbezeichnung und entsprechend nennen darf sich nur,
wer in den Mitgliedslisten der Landesarchitektenkammern eingetragen ist. Dies ermächtigt auch zur
Bauvorlage von Bauprojekten bei den zuständigen Behörden. Denn Sie als Privatmann können ein Bauvorhaben
oberhalb eines bestimmten Bauvolumens nicht direkt bei einer Baubehörde einreichen.
Da der
Architekt, insbesondere der
freie Architekt, nur dem Bauherrn verpflichtet und nicht
produktgebunden ist, kann er als unabhängiger Sachverwalter des
Bauherrn auftreten und vertritt in der
Planungs- und Bauphase dessen Interessen. Die wesentlichen Ziele der Arbeit eines Architekten sind:
Die Wünsche und Ideen des Bauherrn für sein Haus in einem festgelegten Qualitäts-, Zeit- und Kostenrahmen
umzusetzen.
Im Folgenden erfahren Sie mehr über die Arbeitsweise von
Architekten, wie Sie einen geeigneten
Architekten finden können und worauf Sie bei der Zusammenarbeit achten müssen.
Ein maßgeschneidertes
Haus zu bauen, erfordert Geld und Geschmack. Das Ergebnis hängt auch von der Wahl
des Architekten ab und der Zusammenarbeit zwischen Bauherr und Architekt. Hilfreich sind Empfehlungen von
Freunden und Bekannten. Auch die zuständige Architektenkammer kann etwa mit Architektenlisten weiterhelfen.
Bevor man dem Architekten den Vollauftrag erteilt, kann man einen Vorentwurf in Auftrag geben, der
allerdings nicht kostenlos ist.
Sicherheit und Transparenz bietet ein schriftlicher Architektenvertrag. Allerdings schließen nur etwa
30 Prozent aller privaten Bauherren einen schriftlichen Architektenvertrag ab. Der Architektenvertrag
enthält Aufgaben und Pflichten des Architekten, Honorar, Gewährleistungsfristen, Umfang der Haftung und
Angaben zur Haftpflichtversicherung des
Architekten.
Das komplette Angebot für Planung und Ausführung des Bauwerks ist in neun Leistungsphasen gegliedert:
Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vergabevorbereitung,
Vergabemitwirkung, Bauüberwachung, Objektbetreuung.
Objektbetreuung bedeutet im Klartext die Mängelbeseitigung während der Gewährleistungsfrist.
Soll der Architekt alle Leistungen übernehmen, spricht man von einer so genannten Vollarchitektur.
Je nach Baubudget kann der Auftrag auch nur für zwei oder drei Leistungsstufen erteilt werden.
Der Bauherr kann sich im Vertrag auch vorbehalten, den Architekten stufenweise zu beauftragen.
Vorteil: Gibt es während der Zusammenarbeit Probleme, kann sich der Bauherr ohne finanziellen Verlust
von dem Architekten trennen. Das Honorar des Architekten berechnet sich nach der gesetzlich festgelegten
Honorarordnung, der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).
Die vollen Honorarsätze gelten nur für vollständige Leistungen. Je nach Baufortschritt kann der
Architekt Abschlagszahlungen für seine Leistungen verlangen. Stellt man nun während des Baus fest,
dass man mit dem Architekten nicht harmoniert, kann man ihm jederzeit und ohne Angabe von Gründen kündigen.
Ihm steht dann allerdings das volle vertraglich vereinbarte Honorar zu – abzüglich ersparter Aufwendungen.
Ist er seinen Aufgaben nicht richtig nachgekommen, hat der Architekt nach der Kündigung nur Anspruch
auf Vergütung für seine bisher erbrachten Leistungen.
Der Architekt schuldet dem Bauherren eine genehmigungsfähige
Planung und im Rahmen der Bauleitung
ordnungsgemäße Überwachung aller beteiligten Handwerker. Er muss den Besteller über die voraussichtlichen
Baukosten zutreffend beraten. In der Bauphase muss der Architekt besonders gefahrvolle Arbeiten persönlich
überwachen. Dazu gehören zum Beispiel die Abdichtung von Bauteilen oder das Anbringen von Schall- und
Wärmedämmungen. Eine Haftpflichtpolice sichert den Architekten und damit auch den Bauherren gegen
eventuelle Schäden ab.
Das Gesamthonorar wird, wenn die Leistungsstufen eins bis acht vereinbart wurden, dann fällig,
wenn der Bauherr das Werk abgenommen und der Architekt eine prüffähige Schlussrechnung vorgelegt hat.
Diese muss für den Bauherren nachvollziehbar sein. Wurde eine Objektbetreuung vereinbart, muss der
Architekt vor Ablauf der Gewährleistungsfristen von sich aus das Haus auf mögliche Mängel untersuchen
und diese beseitigen lassen. Er selbst haftet fünf Jahre für Fehler aus Planung oder Überwachung.
Bauen mit Architekt
Bauen mit einem Architekten - ein Relikt vergangener Zeiten?
Tatsächlich ist die klassische Bauweise, bei der Sie einen Architekten beauftragen,
Ihre Vorstellungen von den eigenen vier Wänden Realität werden zu lassen, stark ins
Hintertreffen geraten. Der Trend geht zum bereits fertig geplanten, standardisierten
Hausangebot. Hierbei spielt vor allem eine Rolle, dass das Bauen mit einem Architekten
in dem allgemeinen Ruf steht, deutlich teurer zu sein. Ob er so pauschal berechtigt ist,
muss allerdings bezweifelt werden.
Zahlreiche Angebote zum Standardhaus locken mit attraktiven Preisen, haben dafür aber
eine Ausstattung, die Sie so nicht haben wollen, sondern anders, individueller eben.
Bei vielen Sonderwünschen stellen Sie später dann fest, dass sie wesentlich mehr zu
zahlen haben, als zunächst erwartet. Vielleicht ist ein Preis entstanden, zu dem Sie
sich auch ein individuell geplantes Architektenhaus hätten leisten können. Vielleicht
wäre Sie dies sogar preiswerter gekommen, weil Ihr Architekt Kostensenkungspotentiale
entdeckt und umgesetzt hätte, die Ihnen überhaupt nicht bekannt waren.
Wenn Sie mit einem Architekten bauen, erhalten Sie einen Vertragspartner mit besonderen
Aufgaben. Welche dies sind und was Sie bei Architektenverträgen beachten sollten, erfahren Sie hier.
Architektenvertrag
Der Architekt ist Ihr Planer, Organisator, Koordinator, Kontrolleur für Qualität und Kosten -
alles zugleich oder nur in einzelner Funktion, je nachdem, in welchem Umfang Sie ihn beauftragen.
Der Vertrag, den Sie mit ihm schließen, ist in der Regel ein Werkvertrag, aus dem der Architekt
Ihnen nicht lediglich Zeitaufwand schuldet, sondern einen Erfolg, einen mangelfreien Beitrag zu
Ihren eigenen vier Wänden. Der Architektenvertrag bedarf keiner Schriftform und nicht zuletzt ist
dies ein Grund dafür, dass Sie überrascht werden können.
Weil Ihre Vorstellungen und Wünsche noch Gedanken sind, möchten Sie in der Regel, bevor Sie
einen Architekten beauftragen, sicher gehen, dass er "der Richtige" ist, Ihrem Traum zur Realität
zu verhelfen. Sie möchten ihm vertrauen können. Architekten sind oft auch bereit, in gewissem Umfang
kostenlos tätig zu werden, um Vertrauen zu bilden. Man spricht von kostenloser Akquisition.
Grundriss
Wenn der äußere Rahmen abgesteckt ist, geht es an die eigentliche Grundrissplanung.
Um die Folgekosten niedrig zu halten, sollte der Grundriss in regelmäßiger Quaderform
sein und möglichst keine Ecken und Nischen besitzen. Ein offener Grundriss bedeutet
weniger Wände, weniger Türen, weniger Verputz und Tapeten und mehr Nutzfläche.
Um die Raumgestaltung zu optimieren, sollte der Bauherr das gewünschte Raumprogramm
vor Baubeginn mit dem Architekten auf ???Sparmöglichkeiten" untersuchen. Oft zeigen
sich Alternativen, an die der zukünftige Hauseigentümer am Anfang gar nicht gedacht hat.
Keller
Eine wichtige Überlegung ist, ob überhaupt ein Keller benötigt wird, da hier das
größte Einsparungspotential der Raumplanung liegt. Aufenthaltsräume im Keller sind
nicht zulässig, die Heizung kann günstiger im Dachgeschoss untergebracht werden und
Abstellräume lassen sich zum halben Preis als Nebengebäude in Verbindung mit der
Garage oder auch freistehend realisieren. Auch die Angst, ein kalter Fußboden im
Erdgeschoss sei der Preis für einen eingesparten
Keller, ist unbegründet, da der
Baustoffhandel heute ausreichend Möglichkeiten bietet, um diese Probleme auszuschließen.
Mehrzweckraum
Wohnzimmer mit 35 Quadratmetern und mehr, die als "gute Stube" zum Vorzeigen und als
Raum für größere Familienfeiern dienen, sind überholt. In der Regel erfüllen Zimmerkombinationen,
wie zum Beispiel
Wohnzimmer mit Essecke, alle Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen. Ideal ist
ein "zusammenlegbarer"
Mehrzweckraum, der auch für Feste genug Platz bietet. Attraktiv sind
auch andere Doppelnutzungen von Räumen wie etwa Schlaf- und Arbeitszimmer oder Essküchen.
Kleiner bauen
Immer noch weit verbreitet ist der vorausschauende Gedanke, etwas größer zu bauen und
erst in ein paar Jahren das Dach oder den
Keller fertig auszubauen. Da aber ein größeres
Haus viel Kapital bindet, wird oft an der Qualität im restlichen Gebäude gespart, um eine
höhere Kostenbelastung zu vermeiden. Sinnvoller ist es, etwas kleiner zu planen und dafür
in bester Qualität zu bauen, da dies zusätzlich auch den Wiederverkaufswert des Hauses erhöht.
Eine Erweiterung kann trotzdem eingeplant werden.
Klare Linien
Die beste Lösung für die architektonische Gestaltung des Hauses ist meist die einfachste:
klare Linien, die sich den Besonderheiten des Geländeverlaufs anpassen. Die Vorteile liegen
auf der Hand: Einsparungen bei der Fundamentierung bis hin zu niedrigen
Energiekosten aufgrund
geringer Außen- und Oberflächen. Die lohnintensive Bauweise von Vor- und Rücksprüngen am Baukörper,
Einschnitten, Auf- und Anbauten, Loggien und Gauben verschlingt viel Kapital und bereitet zudem
oft
bauphysikalische Probleme. Die beste Lösung: weglassen.
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